Ab25 så påverkas entreprenader, avtal och vardagen i projekten

När ab25 ersätter ab 04 och abt 06 förändras spelreglerna för stora delar av branschen. Målet är att göra avtalen mer moderna, tydligare och bättre anpassade till hur vi faktiskt jobbar i dag med digitala modeller, högre krav på samverkan och större fokus på riskhantering.

Här går vi igenom vad som är på väg att ändras, varför det spelar roll för dig och vad som är klokt att börja förbereda redan nu.

Vad är ab25 och varför kommer det nu?

ab 04 och abt 06 har i många år varit grunden för de flesta entreprenadkontrakt i Sverige. Under tiden har branschen förändrats kraftigt. Vi bygger mer komplexa projekt, använder digitala verktyg och ställs inför nya krav på klimat, arbetsmiljö och transparens.

Byggandets Kontraktskommitté (BKK) tar därför fram ab25 (utförande) och abpu 25 (totalentreprenad). Ambitionen är att avtalen ska:

– främja sund konkurrens och hög produktivitet

– skapa bättre förutsättningar för samarbete och kommunikation

– ligga närmare modern obligationsrätt (allmän avtals- och skadeståndsrätt)

– vara tydligare, mer förutsebara och användarvänliga

– ge en mer balanserad riskfördelning och lägre transaktionskostnader

För dig som beställare, entreprenör eller konsult innebär det att gamla vanor behöver ses över. Vissa frågor som hittills lösts mellan raderna blir nu reglerade direkt i avtalen.

Mer fokus på samverkan, lojalitet och kommunikation

I ab 04/abt 06 låg mycket av synsättet på samverkan gömt i förordet. Där står bland annat att god kommunikation och lojalitet är nödvändig för ett bra resultat. Förordet är dock inte en egentlig avtalsklausul. Det har mer fungerat som vägledning.

I ab25 lyfts de här principerna in i bindande bestämmelser:

– parterna ska samverka och agera lojalt mot varandra

– parterna ska ha god kommunikation

– underrättelser ska vara ändamålsenligt utformade och som huvudregel besvaras

Vad innebär det i praktiken?

– Lojalitet och samverkan blir inte bara fina ord utan kan åberopas vid tvist.

– En part som håller inne information, eller medvetet låter motparten gå fel, riskerar tydligare ansvar.

– Otydliga eller slarviga underrättelser (vi återkommer, något har hänt) håller sämre. Den som vill säkra sin rätt till tid eller ersättning behöver skriva klart, konkret och i tid.

Det här är i linje med hur domstolarna redan har bedömt lojalitetsplikten i allmän rätt. Skillnaden är att ab25 trycker in det mitt i avtalet, inte i ett förord som lätt förbises.

Digitala modeller blir riktiga kontraktshandlingar

I de nya avtalen anpassas reglerna till digitalisering och BIM. Flera viktiga steg tas:

– Digital modell definieras som en samling objektsbaserad digital information inklusive länkad information.

– Begreppet handling omfattar både analoga och digitala handlingar, inklusive digitala modeller.

– Digitala modeller blir rangordnade kontraktshandlingar, med företräde framför beskrivningar och ritningar vid motstridiga uppgifter.

Dessutom klargörs att:

– Den som tillhandahåller modellen ansvarar för funktionalitet och tillgänglighet under entreprenadtiden.

– Versioner ska kunna spåras och särskiljas.

– Motparten ska få tillgång till modellen i den omfattning som behövs för att kunna uppfylla sina åtaganden.

– Om inget annat avtalas ska modellen lämnas i öppet dataformat.

För dig innebär det här två saker:

1. Digitala modeller går inte längre att se som bara teknik. De är juridiskt bindande.

2. Bristfällig versionshantering eller oklara modellleveranser kan leda till ansvar och tvister.

Det blir därför viktigare än tidigare att:

– avtala tydligt om modellansvar, roller och leveranser

– säkerställa att projektet har rutiner för modellhantering

– se till att projekterande konsulter och entreprenörer förstår avtalskonsekvenserna

Tydligare syn på äta-arbeten, hinder och rubbade förutsättningar

ÄTA-frågor och hinder har länge varit en klassisk källa till konflikt. Några tendenser i ab25-arbetet är:

– större betoning på tidiga underrättelser och krav på tydlighet

– fler regler kring hur pris och mängd ska hanteras

– bättre koppling mellan tidplan, risk och ersättning

Det övergripande målet är att:

– minska antalet överraskande krav i slutet av projektet

– göra det tydligare när ett krav ska grundas på ÄTA, när det rör hinder och när det handlar om rubbade förutsättningar

– få parterna att agera tidigt, istället för att spara frågorna till slutregleringen

Som entreprenör blir det ännu viktigare att:

– lämna snabba, skriftliga aviseringar när förutsättningar ändras

– koppla varje krav till rätt avtalspunkt

– hålla bättre ordning på tidskonsekvenser i relation till produktionen

Som beställare behöver du:

– bygga rutiner för att ta emot, bedöma och svara på underrättelser

– avtala om rimliga nivåer för ersättning och tid

– undvika AF-texter som i praktiken gör kraven orimliga eller ogenomförbara

Lojalitetsplikten konkretiseras vad förväntas av parterna?

Lojalitetsplikten är inte ny. Högsta domstolen har länge utgått från att den som ingår avtal:

– ska ta rimlig hänsyn till motpartens intressen

– inte får utnyttja sin ställning för att skapa obefogade fördelar

– har en generell skyldighet att motverka skador där det är skäligt

ab25 gör den här plikten mer konkret för entreprenader. Några exempel på beteenden som kan hamna i fokus:

– Beställaren ser en tydlig risk i entreprenörens planering men säger inget.

– Entreprenören upptäcker ett allvarligt fel i beställarens handlingar men fortsätter bygga utan att påtala det.

– En part fördröjer medvetet sitt svar för att trycka upp kostnader hos motparten.

I en framtida tvist kan sådant beteende bedömas hårdare än i dag. Lojalitetsreglerna i ab25 ger domstolar och skiljenämnder tydligare verktyg att peka på.

Vad behöver du börja göra annorlunda?

När ab25 införs räcker det inte att bara byta datum på mallen. Avtalen drar åt ett mer aktivt och strukturerat arbetssätt. Några praktiska steg som gör skillnad:

1. Se över era mallar och af-texter

– Rensa bort gammal praxis som krockar med ab25:s grundtanke.

– Undvik egna skrivningar som urholkar regler om kommunikation och lojalitet.

– Anpassa krav på tidplan, underrättelser och dokumentation så de faktiskt går att följa.

2. Stärk ert arbetssätt kring underrättelser

– Ta fram enkla mallar för ÄTA, hinder och riskmeddelanden.

– Bestäm tidsfrister internt exempelvis att alla avvikelser ska bedömas inom två arbetsdagar.

– Säkerställ att platsledning och projektledning vet vad som måste vara med i en ändamålsenlig underrättelse.

3. Bygg upp strukturer för digitala modeller

– Bestäm vem som är modellägare och vem som ansvarar för versioner och format.

– Skriv tydligt i kontraktet hur modellen ska användas vid mängdning, samordning och produktion.

– Avtala om hur konflikter mellan modell, ritning och text ska lösas.

4. Utbilda organisationen i de nya avtalen

– ab25 innebär inte bara nya paragrafer. Det är ett annat sätt att tänka.

– Projektledare, platschefer, inköpare och jurister behöver en gemensam bild av vad som gäller.

– Interna workshops med verkliga case brukar ge störst effekt.

Varför ab25 gynnar de som jobbar strukturerat

Den som redan i dag:

– skriver tydliga mötesanteckningar

– arbetar med uppdaterade tidplaner

– underrättar motparten i tid

– har ordning på modell och handlingar

kommer att ha ett naturligt försprång när ab25 införs. Avtalen belönar nämligen aktörer som:

– dokumenterar

– kommunicerar

– agerar i tid

För dig som vill stå väl rustad när de nya reglerna börjar gälla är utbildning och metodutveckling en klok investering. Hos ega finns lång erfarenhet av att utbilda i entreprenadjuridik, AMA, BIM och projektstyrning, med fokus på att göra teori till praktisk vardag i projekten.